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不動産クラウドファンディングとは
クラウドファンディングとは多くの人から資金を集める仕組みのことです。クラウドは「群集」という意味で、ファンディングが「資金調達」という意味です。従来の伝統的な資金調達方法は銀行などの銀行でお金を借りたり、証券会社で株式を発行したりするなど金融機関を通じて行うことが一般的でした。
しかし、近年ではインターネットが普及したこともあり、お金を集めたい人が直接個人投資家に事業をアピールするチャンスが増えています。個人投資家に直接ホームページや動画で語りかけることで、資金を調達する事業者としては銀行などの審査を経ずに資金を集められるというメリットがあります。
銀行は融資した資金を回収できるかどうかを重視して融資を行います。しかし、個人投資家はリターンだけでなく事業の成長性や自分の価値観にあっているかなども考慮をして投資をします。そのため、従来の銀行融資では審査がおりなかったものでも、クラウドファンディングで資金を調達して大成功をおさめる企業も増えています。
一方の個人投資家にとってもインターネットのページや動画などで事業内容を確認し、自分が投資をしたいと思うものに投資ができるというメリットがあります。双方にメリットが大きいため、クラウドファンディングという仕組みは近年、急激に広まっているのです。
その中でも特に利用が多いのが不動産クラウドファンディングと呼ばれる不動産投資に特化したクラウドファンディングです。不動産クラウドファンディングが急激に広がった理由は個人投資家にとってメリットが大きいことがあげられます。
従来、不動産投資は多額の資金が必要となるため、一部の資産家のみが可能となる投資手法でした。しかし、クラウドファンディングの仕組みを使うことで少額で投資をすることが可能となっています。個人投資家にとってメリットが大きいため、不動産クラウドファンディングは急激に市場が拡大しており、今後も拡大することが予想されています。
ソーシャルレンディングとは
一方のソーシャルレンディングについて解説します。ソーシャルレンディングとはお金を貸したい人と借りたい人をつなぐサービスと言われています。ソーシャルレンディングではさまざまな事業者が資金調達を行っています。
ソーシャルレンディングは貸付であるため、資金を貸した人が借りた人に元本と利息を返してもらうという形になります。ソーシャルレンディングも従来の銀行融資の代替として使われています。従来は銀行が直接リスクを負って融資をしていましたが、ソーシャルレンディングはあくまで、資金を貸すのは個人投資家ですので、仲介に入った金融機関がリスクを負うことはありません。
不動産投資をするために行うソーシャルレンディングを不動産投資型ソーシャルレンディングといいます。ソーシャルレンディングの仕組みを使うことで、高額な不動産を資金力が乏しい企業も購入することができるのです。
不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングにはどのような共通点と相違点があるのでしょうか。
不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの共通のメリット
不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの共通のメリットを見ていきましょう。
少額で不動産に投資をすることが可能
不動産クラウドファンディングもソーシャルレンディングも個人投資家にとって少額で不動産を買えると言う点が大きなメリットになっています。不動産は通常、最低でも数千万円、物件によっては億単位の資金が必要となります。
しかし、不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングの仕組みを活用することで多くの人が資金を出し合い、一人一人の投資家の出資額が少なくても大きな物件を購入することができます。
少額で不動産投資ができるということで不動産投資の裾野が広がり不動産市場の活性化にもつながります。不動産市場が活性化すると不動産クラウドファンディング業者にとっても、投資家にとってもメリットがあります。
そのため、不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの果たす役割は今後ますます大きくなっていくことが予想されます。
不動産を管理・運営する必要が無い
不動産投資をするためには専門的な知識や管理・運営の手間がかかります。不動産投資を本業としている方なら、十分対応できますが、会社勤めをしながら不動産経営をするのは時間的にもなかなか難しいものです。
不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングは個人投資家が直接家賃の回収をしたり、物件のメンテナンスをしたりするということはありません。そのため、現物の不動産投資に比べるとかなり手間を減らすことができます。
また、不動産を運営することに長けた不動産のプロが不動産の経営を担ってくれるということは安心して任せることができますので、不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの共通のメリットと言えるでしょう。
個人では買えないような物件にも投資ができる
不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングでは不動産のプロが物件の選定を行い、魅力的な物件を購入します。大型のオフィスビルや商業施設などは価格も高く個人で投資をするのは難しい物件です。
一般的にオフィスビルや商業施設はマンション等の住宅に比べると不況等の影響を受けやすくリスクも高いと言われていますが、利回りも高く、住宅物件よりも高いリターンが期待できます。
また、都心の駅近の住宅物件は空室になるリスクが低く、安定的な収益が期待できますが、希少性が高くなかなか購入することができないエリアも多くあります。このような希少性の高い不動産も不動産の情報網を多く持つ不動産のプロだからこそ購入できる場合も多くあるのです。
不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングを活用することで個人では購入できないような物件に投資をすることができます。これはプロに運用を任せることで得られるメリットと言えるでしょう。
不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの共通のデメリット
次に不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディング共通のデメリットについて見て行きましょう。
元本保証が無い
不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングでは想定利回りが表示されて募集されていますが、確実に利益がとれるわけではありません。不動産の運営が上手く行かなくなった場合には元本や利息が払われない可能性があります。
不動産投資は株式やＦＸ等のハイリスク・ハイリターンに比べるとリスクは低いと言われていますが、元本保証はありません。定期預金等に比べると遥かに高い利回りがありますが、元本は保証されないということは理解しておきましょう。
期間中解約できないものも多い
不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングには原則運用期間中は解約できないものも多くあります。長いものでは5年程度運用するものもありますので、期間中に必要無い資金で運用することが重要です。
投資をする際は運用期間をよく確認し、少額で投資ができるというメリットを活かし、少しずつ投資をするなど工夫して投資をするようにしましょう。
元本の値上がりは期待できない
投資で得られる利益は2種類あると言われています。一つはキャピタルゲインと言われる値上がり益。株式やＦＸ等で投資をする際は上手く行けば短期間で大きくキャピタルゲインを得る事が出来ます。
しかし、不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングは基本的に元本の値上がりは期待できません。投資型クラウドファンディングやソーシャルレンディングは短期的な値上がりにより利益獲得を目指す人には向かない投資方法です。
不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの相違点
次に不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違いを見ていきましょう。
金融商品か否か
不動産クラウドファンディングという仕組みは金融商品ではなく、現物不動産を購入するということに近い行為です。一方のソーシャルレンディングはお金を貸し付けて元本と利息を受け取るという仕組みになっています。
そのため、ソーシャルレンディングでは金融商品として法規制があります。金融商品には金融商品取引法の規制の対象となります。金融商品取引法とは投資性のある商品を金融機関が勧誘する際に投資家保護を目的とくるために作られた法律です。
ソーシャルレンディングは金融商品にあたるため、勧誘するために金融商品取引業者として内閣総理大臣に申請し登録する必要があります。金融商品取引業者は広告や販売、勧誘において様々な規制があり、商品の仕組みやリスクについて投資家にしっかりと明示的に説明する義務があります。
これは金融商品取引業者と一般の投資家には知識や情報に大きな格差があることが理由にあげられます。金融の専門的な知識は一般の個人投資家にはなかなか身につけられるものではなく、日々変わっていくマーケットの情報も得られにくいものです。
そのため、金融商品取引業者は金融商品取引法によって様々な情報を開示する義務を負っているのです。一方、不動産クラウドファンディングは不動産特定事業法の対象となります。不動産特定事業法とは現物不動産をファンド化して運用する業者を規制する法律です。
不動産特定事業法が平成29年に改正されたことにより、不動産クラウドファンディングが急激に広がりました。不動産クラウドファンディングが急拡大した理由は契約成立時に説明するための書面をインターネット等で交付することができるようになったことがあげられます。
従来不動産投資をする際は書面で契約を交わす必要がありました。そのため、普段仕事等で忙しい方はなかなか不動産投資に手を出すことはできませんでした。しかし、平成29年に不動産特定事業法が改正されたことにより、インターネットで書面を交付することができ、好きな時間に自宅で不動産投資をすることができるようになったのです。
投資対象の情報開示義務
金融商品取引法の規制対象となるソーシャルレンディングと不動産特定事業法の規制対象となる不動産クラウドファンディングでは投資対象の情報開示義務が大きく異なります。
不動産クラウドファンディングは金融商品ではなく、不動産を購入することになっていますので、どの不動産を購入するのか開示する必要があります。そのため、投資家は現物の不動産を確認して投資をすることも可能です。
一方のソーシャルレンディングでは借り手は基本的に匿名となっています。そのため、投資家はどのような業者にお金を貸していて、どの不動産に投資をしているかはわかりません。
自分で物件もよく確認して投資をしたいと言う方はソーシャルレンディングよりも不動産クラウドファンディングで投資をしたほうが良いでしょう。
まとめ
不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの仕組みについて解説しました。不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングは非常に似た仕組みで運用されています。どちらも少額で不動産投資ができ、プロが運営する不動産に投資ができる点は非常に大きなメリットと言えるでしょう。
一方で相違点もあります。不動産クラウドファンディングは不動産特定事業法。ソーシャルレンディングは金融商品取引法の規制対象であり、法律的な位置づけも異なります。そのため、ソーシャルレンディングは投資先が匿名になっており、投資家にとっても影響のあるものもあります。
不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングを使って投資をする場合はそれぞれの共通点や相違点も理解して投資をするようにしましょう。
