社会は目まぐるしく変化していきサラリーマンは終身雇用。毎月定額の給与所得で安心安定とは言えなくなってきました。収入が毎月のお給料だけという方はどんどん少なくなってきたのではないでしょうか？
適正なリスクを取ることができれば今の時代にあった安心安定、本当の堅実さが見えてきます。リスク分散の方法は多岐にわたりますが、不動産投資もその一つです。
今回はサラリーマンと、不動産投資は相性が良いとされる利点の部分をご紹介した後にサラリーマン大家の注意すべき点や、よくある失敗事例などを分析し解説します。
目次
サラリーマンと不動産投資の利点
サラリーマンと不動産投資はとても相性がいいとされているポイントの一つは「収入が安定している」というところです。詳しくみていきましょう。
定額収入＝融資審査が通りやすい
フリーランスや芸能人などの、良くも悪くも収入が安定しない職業の人たちと比べてサラリーマンは毎月定額収入なので、返済が滞る可能性が低いと判断される傾向があります。
その中でも上場企業のサラリーマンや公務員は審査の通りが良いです。逆に完全歩合制の営業マンなど、お給料がその月の成績に左右されるサラリーマンは融資審査ではマイナス評価を受ける傾向があります。
融資の審査が通りやすいというのは不動産投資をやるう上でのサラリーマンの利点です。
余剰資金が明確
サラリーマンは毎月一定の収入が約束されていますので生活費などのお金を引いた余剰資金が明確です。サラリーマンを一つの会社に例えたら、毎月約束された売り上げがあり必ず黒字の会社ということになります。
設備投資や新事業の立ち上げや新しい施策など、何かとお金のかかることをする場合も積極的かつ計画的に進めていけます。
フリーランスや個人事業主は毎月一定の売り上げが約束されているわけではないので、余剰資金はその月によって多かったり少なかったりマイナスだったりします。「余剰資金が明確」これはサラリーマンの大きな強みと言えるでしょう。
投資とは余剰資金でやるものですので、サラリーマンとの相性の良いポイントです。
節税になる可能性あり
サラリーマンは源泉徴収で税金（所得税、住民税）を自動的に天引きされています。不動産投資によってこれらの税金を節税出来る可能性があります。
具体的にどのような方法かというと、不動産投資で会計上のマイナスを作り（赤字）給与所得のプラス部分を損益通算します。
損益通算というのは赤字を黒字で相殺する計算方法のことで、儲かった分（お給料）を儲からなかった分（不動産投資の赤字）で相殺することです。
これにより儲かった分が少なくなり（課税所得が下がり）、最終的に払う税金が下がるという仕組みです。
家族を守る財産になる
不動産投資を始める際は、融資を受ける方が多いと思います。この時、「団体信用生命保険」に加入させられますがこれが生命保険の代わりの役割を果たします。
縁起でもありませんが、病気や怪我など一家の大黒柱に何かあった時、まだ投資物件のローン返済中だった場合は団体信用保険によって残りのローンが弁済され、残されたご家族に完済した不動産を残すことができます。
その後はこの物件を使って家賃収入を得ることもできます。
インフレに強い
インフレとは物の価値がどんどん上がっていき、お金の価値がどんどん下がっていくことです。具体的にはおにぎり一個100円だったのが、次の日は120円になっていたということです。
不動産会社で例えると昨日まで1000万だったマンションが1200万になるわけですから物件を売る会社の売り上げはアップします。企業の商品である『物』の価値があがっているということです。
なんだか景気の良い話ですが、会社の売り上げが上がる＝社員のお給料も上がるはずですが、お給料アップの権限は勤めている会社にありますのでどのくらい社員に還元してくれるかは、勤めている会社次第です。
また物価が上がるということはお金の価値は下がりますので預金の価値も下がりますし、年金や保険は将来必要になるお金を現在のお金の価値で積み立てていくことになりますので、インフレに弱いです。
同じ投資でも株や証券はインフレに弱いですが、不動産は『物』ですので不動産投資をしていればその価値は上昇します。
インフレに強い不動産投資は、経済状況が劇的に変化する現代では強い味方になってくれるでしょう。
サラリーマンと不動産投資 注意すべき理由
サラリーマンという立場で行う不動産投資はメリットがたくさんありますがもちろんリスクもあります。適正なリスク、無駄なリスクを知ることが利益を安定させる近道です。
何か物事を始める際に一番見ておかなければならないのは、リスクやデメリットの部分です不動産投資における注意すべき部分をしっかりと理解し、本当の安心を手に入れましょう。
空室になることもある
家賃収入はとても魅力的ですが、もちろん住んでくれる人がいなければどんなに良い物件でも0円です。
日本はいうまでもありませんが、少子高齢化で生まれてくる子供がどんどん減ってますので将来的に人口減少が予想される地域の場合、このリスクが高くなります。
融資を利用していると収支が分かりにくい
不動産投資を全額手持ちのお金でやる場合は、把握しやすいです。投資した金額を何年で回収できるか、投資に対する利益率をだすことができます。
ですが融資を受けている場合は、借金をしている状態にもかかわらず月々の収支や年間の収支ばかりを見てしまします。
その収支だけを見て、利益が出ていると錯覚を起こす人もいます。融資を完済するまでにどんな時代の変化があるか分かりません。
当たり前のことですが、融資を受けているという状態は利息を払い借金をしている状態なのだということを忘れないようにしましょう。
人脈不足・相談できる相手がいない
不動産会社などに勤めている場合は別ですが、基本的にサラリーマン大家は週5で働いているので、人脈作りなどに割ける時間は限られいます。
不動産投資において相談できる人間の数と質は重要です。セカンドオピニオン的な存在がいないと、購入する際に本当に適正価格なのかが判断できません。
不動産は最初にいくらで買ったかが非常に重要で、相場よりも高い価格で購入してしまうと黒字にすることは非常に困難です。
銀行の金利は上昇することもある
景気、物価、為替相場の変動などによって金利は上下します。金利が上昇した場合は銀行に払う分が増えるので、それだけ儲けも減ります。
サラリーマンが不動産投資を成功させる重要なポイントの一つは長期の融資を低金利で引くことです。固定金利という方法もありますが、変動リスクがない分そもそもの金利が高いですし長期固定金利の場合、物件を売却して繰り上げ返済などをする際に違約金を取られてしまいます。
不動産投資は物件を売り切って利益を確定させて完走なのでゴール手前で違約金など取られて儲けがなくなっては本末転倒です。
不動産投資で失敗した！よくある事例
何か物事を成功させたいと考えた場合、成功する方法を必死で考えるより過去に誰かが失敗した事例などを集めて分析する方が建設的です。成功するパターンというのは無限にありますが失敗するパターンというのは限られており、初心者は皆同じような失敗をします。
注意すべき点の次は、具体的な失敗事例を知り不動産投資についての理解を少しずつ深めていきましょう。
家賃収入が入ってきて月収が上がったと勘違いする
これはサラリーマン大家さんの特徴ですが家賃収入として入ってきたお金を、会社からもらえるお給料と合算してしまい月収が増えたと錯覚してしまう人がいます。
不動産投資をはじめた瞬間にその人はサラリーマンでもあり、経営者でもある立場になります。ですが、自分が経営者であるということを自覚できてない人はこういった錯覚に陥り結果、家賃収入が入ってくる前より少し良い生活をしてしまいます。
不動産投資を続けていくと修繕費や管理費などさまざまなお金がかかります。必要な時に必要なお金を払えなくなり、お給料で補填するなんてことがあっては本末転倒です。
不動産投資をして初めて家賃収入が入ってきた時はとても嬉しですがお給料とは切り分けて考えましょう。
入居需要を特定のものに依存する
空室リスクを回避するためにも、投資対象の物件の入居需要を考えることはとても重要な作業です。一般的需な入居者には需要がないけれど、ある特定の理由で需要があり、高い利回りを実現している物件などは落とし穴です。
例えば地方の工場地帯にポツンとあり、一般の入居者には需要がないが近くの工場で働いている人たちからは、安定的に需要があるような物件です。
一見、一般層ではないものの安定的な需要と高い利回りを兼ね備えた掘り出し物に思えますがこの安定的な需要は、工場の移転や倒産などで簡単に消し飛んでしまいます。
空室を回避することは非常に重要なポイントですので、入居需要はしっかり考えましょう。
低額の物件を買い、高額の修繕費がかかる
年収や貯金額が低めだと高額な物件の融資は通りにくいです。すると不動産屋からこんな物件を紹介されます。
老夫婦が子供のために立てた物件だが、成人した子供たちは田舎から都会へ出ていってしまい、地域的には需要のある物件なのに、新築で建ててから10年以上誰も住んでいない。
すでに他の投資家からも何件か問い合わせがきていて、即断した方がいい。という具合に購入を勧めてきますが
この手の物件を購入した後に、クリーニングで中に入ったら柱はシロアリ、壁や天井には雨漏りの跡、野生動物が住み着いていたかのような跡まであり、とても人が住めるような環境ではなく結果修繕費が500万以上かかった。なんてパターンもあります。
そんなまさかと思うかもしれませんが、物件を実際に見ないで投資対象の物件を買ってしまうサラリーマン大家の方は存在します。不動産屋が勧めてくる物件なんて、正直良い物件の方が少ないくらいです。
また、他にも購入希望者がいる云々は、ウソの情報の可能性もあります。実際に行ってみてみないとわからないことがありますので物件の下見は必ず行うようにしましょう。
サブリースで賃貸経営破綻
サブリースとは、一言で言うと又貸しです。賃貸経営を代行してくれるサービスのことで物件の入居者募集や賃料の回収などをオーナーの代わりにやってくれて、オーナーは家賃の10％をサブリース業者に手数料として支払います。
この手数料10％を支払う代わりに、サブリース業者は家賃の90％を保証してくれます。家賃を滞納されるリスクや空室のリスクの対応になり、確定申告時の退去時にかかる費用の計上などもしてくれます。
しかし、90％保証してくれる対象の家賃は2〜3年ごとに見直されどんどん下がっていきます。このどんどん下がっていく家賃の90％を保証してくれるのです。
つまりサブリースで楽をすると言うことは、家賃の下落を加速させる行為といえます。
どんどん家賃が下がり、その下がった家賃も10％天引きされ、ついには賃貸経営が破綻となってしまっては終わりです。サブリース業者もビジネスでやっていますのでサブリース業者と自分、双方win-winの関係になっているかをしっかり考えましょう。
まとめ
サラリーマンと不動産投資は相性が良いことは事実なのですが多くのサラリーマン大家が失敗してしまっているのが現状です。しっかりとした利点があるので、逆にそこをアピールしていろいろな業者が近づいてきます。
サラリーマンがする不動産投資の利点をしっかりと理解し、それを活かせるようになるためにもたくさん失敗例を探しましょう。
