大手不動産会社が行うプロの運用！TREC FUNDINGを徹底解説

新しい不動産投資の手法として注目を集める不動産クラウドファンディング。大手の不動産会社も不動産クラウドファンディングに続々と参入しています。当記事では大注目の大手不動産会社トーセイが運営する「TREC FUNDING」について解説します。

TREC FUNDINGは不動産クラウドファンディング

TREC FUNDINGは不動産クラウドファンディングと言われる運用方法です。まずは不動産クラウドファンディングがどのようなものか確認しておきましょう。

クラウドファンディングの仕組み

まずは不動産クラウドファンディングがどのような仕組みなのか理解しておきましょう。クラウドは「群衆」を意味し、「ファンディング」は資金調達を意味します。つまりクラウドファンディングとは多くの人から資金を調達する仕組みです。

クラウドファンディングはインターネットが普及したことにより可能となった資金調達方法と言えるでしょう。クラウドファンディングを使って資金を集めたい事業者はどんなことに資金を使いたいか、事業に成功すれば、どの程度のリターンを得られるのかなどをインターネット上で公開して、出資者を募ります。

日本では東日本大震災の時の復興資金を集めるためにクラウドファンディングの仕組みが活用されたことで、注目を集めました。クラウドファンディングでは不動産投資以外にも寄附や起業等にも資金調達の手段として幅広く使われています。

不動産クラウドファンディングが急増

大手不動産会社の参入もあり、不動産クラウドファンディングが急増しています。その理由は不動産クラウドファンディングが個人投資家のニーズを捉えており、需要があるからです。2019年には年金2,000万円問題が話題となり、老後資金は個人で貯めておかないといけないという考えが広まりました。

そのなかで、注目を集めたのが不動産投資です。不動産投資は安定的な賃料収入を得られるうえ、現物資産としてインフレ対策にもなるため、老後資金対策には適した資産です。しかし、不動産は高額なものも多く、一部の資産家を除き自己資金で買う事はできません。

このような投資家のニーズを捉えた結果、不動産クラウドファンディング市場は規模が拡大しているのです。

TREC FUNDINGの第一号ファンドを徹底解説

TREC FUNDINGではどのような案件を募集しているのでしょうか。まずは第一号案件の概要をみて行きましょう。

第一号案件は都内の人気エリアである世田谷区用賀のマンションです。築年数は1990年1月とやや古い物件ですが、リノベーションを行うことで、物件の魅力を高めており、利回りは7％と都内の不動産としては高い水準となっています。

この利回りを確保できている理由は築古物件をトーセイのネットワークを使い、安く購入し、リノベーションで魅力を高めていることがあげられます。この物件は東急田園都市線の用賀駅徒歩4分と好立地ながら、築年数が30年程度で魅力が薄れており、トーセイが取得する以前の2019年2月時点では稼働率が50％程度でした。

しかし、トーセイが屋上の防水工事やオートロック設備工事、宅配ロッカーの設置等、価値を向上するリノベーションを行った結果、トーセイが運営を開始した7ヶ月後の2019年9月には満室稼働となっています。トーセイの不動産運用ノウハウによって築古の物件の魅力が高まった好例と言えるでしょう。

このような運用は素人ではなかなかできるものではありません。また、トーセイの第一号ファンドではトーセイが運営するトーセイホテルココネの割引優待券がプレゼントされます。投資金額10円当たり1％相当額の割引優待券がもらえますので、こちらも嬉しい特典となっています。

第一号ファンドの詳細は公式HPで確認することができます。物件の位置情報も詳しく掲載されていますので、お近くに住んでいるのであれば、実際に募集中の案件を見学に行くことも可能です。第一号案件：https://trec-funding.jp/investment/fund_detail/1/

次にTREC FUNDINGのメリットについて見て行きましょう。

TREC FUNDINGのメリット

TREC FUNDINGには具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。具体的に確認していきましょう。

実績豊富な大手不動産会社が運用

トーセイは機関投資家向けに様々な不動産関連サービスを展開している、大手の不動産会社です。トーセイグループでは不動産の仲介、賃貸経営、不動産開発等、不動産のリノベーションと再販売等、サービス内容は多岐にわたります。

不動産を運営するためには物件の選定、賃貸管理等を行う必要があります。言うまでもなく、不動産運営を成功するためには豊富な経験やノウハウが必要となるため、大手の不動産会社が運営をしているということは投資家にとって大きなメリットとなるでしょう。

SPCの仕組みを使ってリスクを分散

TREC FUNDINGは豊富な不動産運営の経験を活かすことで、「SPC（特定事業者）」を立ち上げることでリスクを分散して運用をしています。SPCとは事業を行うための会社を立ち上げ、資産を分離する仕組みです。SPCの仕組みを使うことで、万が一運営会社であるトーセイが倒産しても投資対象である不動産を守ることができるのです。

安全度が高い優先劣後方式を採用

TREC FUNDINGでは投資家にとって安全度が高い優先劣後方式を採用して資金を募集する予定です。優先劣後方式とは運営会社が自ら劣後投資家として、出資し、個人投資家は全て優先投資家となる仕組みです。

安全度の高い首都圏の不動産に投資

TREC FUNDINGでは東京を中心とした都心の不動産に投資をしています。日本は少子高齢化により人口は減少傾向にありますが、東京を中心とする首都圏の人口は増加傾向です。不動産投資において大きなリスクとなるのが「空室」です。

いくら利回りが高い不動産でも空室になってしまっては利益を得ることができません。都心の不動産は需要が旺盛なため、空室となるリスクが低く、地方の不動産に比べると安全度が高いと言えるでしょう。

築古物件の価値向上を行うことで高利回りを実現

TREC FUNDINGでは築古物件をリノベーションすることで高利回りを実現しています。利回りは賃料÷購入価格で決まります。同じ賃料であれば、購入価格は安ければ安いほど利回りは高まるのです。都心の不動産は需要が旺盛で空室リスクが低い代わりに物件価格が高いため、利回りが高くなりにくいというデメリットがあります。

しかし、TREC FUNDINGでは安価な築古物件はリノベーションを行って価値を向上することで、安全度を保ちながら利回りが高い不動産投資を実現しています。このような運営ができるのは運営会社であるトーセイの豊富な実績やノウハウがあるからです。

不動産の目利き力があり、物件の課題を適切に把握することで、物件を魅力的な物件に再生することで、築古物件でも空室となりにくい運営ができるのです。

手間がかからない

不動産クラウドファンディングは手間がかからないと言う点も魅力の一つとなっています。不動産に投資をする場合投資家が行う必要があるのは物件の選定だけではありません。物件を購入したあとも、家賃の管理や修繕の計画、税金の申告など投資家が行う必要がある業務は多くあります。

しかし、不動産クラウドファンディングでは投資家は基本的にインターネット上で物件を選び投資をするだけで、不動産投資のメリットを享受することができます。お仕事などで忙しい方にとってはTREC FUNDINGのように不動産のプロが運営して遅れると言う点は大きなメリットとなるでしょう。

TREC FUNDINGのデメリット

大手不動産会社のトーセイが運営するTREC FUNDINGでは投資家にとって多くのメリットがあります。しかし、デメリットが全くないわけではありません。トーセイのデメリットについて見て行きましょう。

元本保証ではない

TREC FUNDINGは大手不動産会社が運営しており、比較的安全度が高い投資と言えるでしょう。しかし、投資をする以上は絶対に儲かるというわけではありません。不動産投資では様々なリスクがあります。プロの運営ノウハウで多くの、リスクについて対処することができますが、全てをカバーできるわけではありません。

例えば、地震等の天変地異があげられます。誰も経験したことがないような大地震が直撃した場合、建物がダメージを受けて損害を受ける可能性があります。また、リーマンショックのような金融危機もなかなか予想できるものではありません。

思いもよらない事態で運用に失敗するという可能性もあるということを理解しておきましょう。

途中で解約はできない

TREC FUNDINGの第一号ファンドは運用期間が3年と比較的長く設定されています。また、原則中途解約は不可となっています。投資をするうえで、投資家の方が注目するのは「利回り」と「安全度」ではないでしょうか。

注目している方は少ないかもしれませんが、投資をするうえで「流動性」は非常に大切です。流動性とは換金のしやすさのことで、銀行の普通預金のように自由にいつでも出し入れができる商品は流動性が高く、運用期間が長く中途解約ができない商品は流動性が低いと言います。

TREC FUNDINGは比較的流動性が低い商品と言えるでしょう。流動性が低い商品に運用する時に気を付けるべきことは必ず余裕資金で行うということです。急にお金が必要になった時にTREC FUNDINGに投資をしたお金を使うことはできませんので、少なくとも3年間は絶対に使わない資金で運用をする必要があります。

投資額は最低10万円から

TREC FUNDINGの最低投資額は10万円からとなっています。他の不動産クラウドファンディングは1万円からとなっているものも多くあります。TREC FUNDINGは他の不動産クラウドファンディングと比べると敷居が高い不動産投資となっています。

TREC FUNDINGで投資を始めるまでの流れ

TREC FUNDINGでは投資を始めるまでにどのような流れで行えば良いのでしょうか。投資を開始するまでの流れをみて行きましょう。

①まずはホームページ上で仮申し込みを行います。仮申し込みではメールアドレスやパスワード等を登録します。仮申し込み：https://trec-funding.jp/investor/step1_entry.html

②仮登録が完了すると登録したメールアドレスにメールが送信されます。メールに記載されているURLをクリックし、氏名や住所等を入力し本人確認書類と銀行口座の画像をアップロードします。

③本申し込みを行ってトーセイでの審査が完了すると転送不要の郵便による本人確認が行われます。送付されてきたハガキに記載されている本人確認コードを入力すると登録が完了します。

④会員登録が完了するとマイページにログインして投資案件を選択して投資を始めることができます。

まとめ

大手不動産会社トーセイが運営する不動産クラウドファンディング「TREC FUNDING」についてご紹介しました。TREC FUNDINGは大手不動産会社トーセイの不動産の運用ノウハウを活かして、安全性を高めて高利回りを実現しています。

まず注目するべきなのは安全性です。TREC FUNDING ではSPCと優先劣後方式を採用していることで、非常に安全性を高めることに成功していると言えるでしょう。また、トーセイの運用ノウハウを活用した、築古物件のリノベーションにも注目です。

トーセイが持つ不動産情報のネットワークを活用し、有望物件を安く仕入れ、リノベーションを行うことで魅力的な物件に再生します。このような運営はノウハウが豊富な不動産会社でなければ、できない手法です。TREC FUNDINGでの投資は投資家にとってメリットが大きいと言えるでしょう。

一方で、TREC FUNDINGには元本保証が無いということは理解しておく必要があります。いくら不動産のプロが運営しているからと言って投資に「絶対」はありません。また、投資期間が3年間と不動産クラウドファンディングの中では比較的長期間の運用になり、解約ができないということにも注意が必要です。

今後の募集案件では運用期間が異なるものも募集されるかもしれませんので、運用期間にも注目して投資を行うと良いでしょう。