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不動産クラウドファンディングについて
不動産クラウドファンディングとは、出資者である投資家からインターネット上で資金を集め、その出資金をもとに不動産クラウドファンディング事業者が不動産を運用し、運用で得られた利益を投資家に分配するスキームです。
投資というからにはデメリットが気になります。元本割れのリスク以外に不正やグレーな取引による詐欺などのリスクはないのかというところですが、結論から言うと、「不動産クラウドファンディング」においては「不特法」という法律によって投資家は保護されているので、詐欺まがいの行為は行えない仕組みになっています。
混同されがちなソーシャルレンディングにおいて、摘発などが顕著になっていますので、そちらとの違いを含めて詳しく見ていきます。
不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違い
不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの大きな違いは「投資型」と「融資型」にあり、分配金の仕組みにあります。不動産クラウドファンディングは、クラウドファンディング事業者が不動産取引で得た収益を投資家に分配するものです。
ソーシャルレンディングは、融資してほしい企業側とお金を貸す投資家をソーシャルレンディング事業者が仲介するもので、投資家には返済利息分が分配されます。
どのような不正がおこるのか？
なかなか投資に踏み出せない方の中にはやはり悪い評判やグレーなイメージを払拭できない方も多いのではないでしょうか。摘発事例などから具体的な不正内容を知ることで、安心できる投資法を選択しましょう。
ファンドの取得勧誘に関する虚偽表示で財務局から業務改善命令を受けたmaneoマーケット（株）や、返済の延滞を東京地裁に申し出られたクラウドリースなどはすべてソーシャルレンディングです。他にも資金流用や担保の無断売却などといった不正が摘発された業者も多数見受けられます。
混同されがちなため、不動産クラウドファンディングにあまりいい印象を持たない方もいらっしゃいますが、先ほど紹介したように仕組みも適用される法律も違います。では、不動産クラウドファンディングにおいてはどうなのでしょうか。
不動産特定共同事業法により不動産クラウドファンディングを行う事業者には、様々な課題が課されています。近年の法改正で事業者へのハードルは下がってきているものの、不特法によって投資家が保護下に置かれていることに変わりありません。
不動産クラウドファンディングでは現物不動産を運用するため、実態を投資家が知ることができます。また、仲介業者はきちんと届出をしている業者でなければなりません。そのため、不正や詐欺などが起きにくいといえます。
SYLA FUNDINGが行う不動産投資型クラウドファンディングの基本的な仕組み
不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの仕組みの違いがお分かりいただけたと思います。ここからは、不動産クラウドファンディングを行うSYLA FUNDINGの仕組みを詳しく紹介していきます。出資者である個人投資家はSYLA FUNDINGと匿名組合契約を締結します。
この契約の最大のポイントは「優先劣後」が適用されることです。個人投資家は優先出資者となり、1口1万円からの投資を行います。SYLA FUNDINGは劣後出資者として運用資金の一部を負担します。
それらの合計によって現物不動産を取得運営し、得られた利益を出資者に分配するのですが、分配していく優先順位と下落時の負担順序が重要となります。運用が順調な場合は、予定配当利回りに至るまで優先出資者である個人投資家に優先的に分配します。
そのうえで残利益があった場合に、劣後出資者であるSYLA FUNDINGに分配されます。不動産価値の下落などによって元本割れが生じるような状況下では、まずは劣後出資者であるSYLA FUNDINGが下落分を負担します。
SYLA FUNDINGが元本全額分を負担しても補填できない場合に優先出資者である個人投資家の元本が減少します。
個人投資家：SYLA FUNDING＝7：3の場合
30％分はSYLA FUNDINGが補填することになります。
つまり、運用開始時の評価額が30％下落したとしても個人投資家の元本は変動しないということです。優先劣後スキームによって劣後出資者が元本分負担することで、優先出資者の元本の安全性が高まります。
ただし、ファンドによって出資比率や出資金元本の評価額の算定方法の基準などが変わることがあるので気を付けましょう。
SYLA FUNDINGの特徴
現物不動産投資の利益獲得には2パターンあります。毎月の家賃収入を目的とするインカムゲインと売買益を目的とするキャピタルゲインです。物件仕様や立地など様々な要因によりどちらを狙うかが変わってきます。SYLA FUNDINGでは、取り扱うファンド（現物不動産）の目的をはっきりと提示しているのが特徴です。
例えば、インカムゲイン型であれば、居住している人がいる限り景気などの外的要因に大きく左右されることなく毎月の家賃収入が見込めます。キャピタルゲイン型は景気や地価の下落などの外的要因によって不動産評価額が変動するため売却益にダイレクトに影響します。
しかし、立地やニーズに合う物件であったり、景気の波に乗ったりして大きな売却益を得ることもあります。物件によって投資目的をしっかりと分けているSYLA FUNDING。ファンドをただの運用商品としてではなく居住空間としての物件ととらえているため、スタイリッシュなデザインに富む物件は投資家目線だけでなく入居者目線からも魅力的なのでしょう。
投資家は実際の現場写真などやマップで周辺環境の確認などでき、自分の目や感覚で投資物件を選ぶことができます。
SYLA FUNDINGの実績
高い利回りで安定した運用をうたうSYLA FUNDINGですが、実際にどのようなファンドをどのくらいの分配率で運用しているのでしょうか。
| 駒沢大学周辺 | 原宿周辺 | 京急蒲田 |
|---|---|---|
| キャピタルゲイン型 | インカムゲイン型 | インカムゲイン型 |
| 投資申し込み率340％ | 投資申し込み率440％ | 投資申し込み率447％ |
| 予定分配率4.42％ | 予定分配率4.56％ | 予定分配率4.26％ |
定期預金（日本）の利率は年利0.01%、イギリスポンド0.60％、アメリカドル2.20％であることを鑑みるとSYLA FUNDINGの4％を超える分配率は高いといえるのではないでしょうか。
SYLA FUNDINGの口コミ評価
過去10年の実績でデフォルト率0％のSYLA FUNDINGは、1口1万円からの少額投資が可能で、元本割れリスクが低いため不動産投資型クラウドファンディング初心者も参入しやすいのではないでしょうか。SYLA FUNDING利用者の生の声を集めてみました。
良い口コミ
SYLA FUNDING(シーラファンディング)の良い口コミについて調べてみました。
『利回り水準は4％～5％の間が多い』
『運用期間3ヶ月で、利回りは+4%ちょいで堅め』
『投資家に優先的に利益を分配する優先劣後スキームある。これがあるおかげで、「売却時の不動産評価額」が「運用開始時の評価額」から30%下落しなければ、元本割れしない』
悪い口コミ
SYLA FUNDING(シーラファンディング)の悪い口コミについても調べてみました。
『あまり有名な業者ではない』<
『案件数が少ない』
『募集期間開始早々100％超えてる。今回も抽選間違いなしだから投資したくてもできない。』
やはり、優先劣後スキームによる元本割れリスクが低いことが魅力のようです。一方で案件数が少ないという評価も。SYLA FUNDINGのファンドは数が少ないうえに人気が高いため出資が抽選になるのも残念です。
SYLA FUNDINGのメリット・デメリット
口コミ評価からいろいろな面が見えてきました。それらをふまえてSYLA FUNDINGのメリットとデメリットを見ていきます。
メリット
- 優先劣後スキームで投資家のリスクが緩和されている
- 優良案件で実績を重ねているため業績が右肩上がり
- 短期案件のため、利益確定が早く資金の流動性が高い
- 優良案件の理由がはっきりしているため安心できる
- クーリングオフ制度の適用もあり、解除による違約金や解約手数料は発生しない
- 法人での口座開設も可能
デメリット
- ファンドの途中解約ができない
- 優先劣後スキームに守られてるとはいえ、元本が保証されるわけではない
- 投資の上限額が100万円までと決まっている
- 日本国籍でも海外に居住していると出資できない
SYLA FUNDINGの強み
口コミやSYLA FUNDINGの特徴をもとに強みを3つにまとめてみました。
優先劣後スキームのより投資家は守られている
リーマンショック時に株価はおよそ20％下落しましたが、地価の下落は15％ほどでした。今回コロナの影響で経済の先行きは不安定になっています。しかし、SYLA FUNDINGによる不動産投資型クラウドファンディングは30％劣後出資のため、たとえ20％下落したとしても投資家の元本に影響はありません。案件によって多少変わりますが、SYLA FUNDINGの案件は大体30％程度劣後出資されています。
投資目的がはっきりしていて安心できる
不動産は人間の生活に欠かすことのできない衣食住の住にあたります。キャピタルゲイン型の場合は、不動産価値の変動にあおりを受けますが、インカムゲイン型の場合は景気に左右されることなく家賃収入が確保できます。一般的に減価償却などで古くなると少しずつ下がる不動産賃料ですが、急激に下がることはないため減価償却分は想定の範囲内になります。SYLA FUNDINGの案件はキャピタルゲイン型かインカムゲイン型かも表記されているので、投資家の判断で選択することが可能です。
案件の人気が高く、業績は右肩上がり
SYLA FUNDINGの人気の理由はわかりましたが、なぜこんな優良案件を紹介できるのでしょうか？ズバリ！不動産投資型クラウドファンディングが利益獲得の目的ではないからです。SYLAの本業は不動産売買のため、中古の投資物件を購入してもらいことが目的なのです。不動産売買の仲介業者として3％＋6万円の仲介手数料を得ることがコンバージョンです。
SYLA FUNDINGで評価の高い案件を運用していれば、投資家の声は不動産業界に拡散されます。膨大な広告費をかけるよりもずっと安価で信頼性のある発信が見込めるのです。
利回りが良く安全性の高い案件は投資家にとってもメリットが大きく、不動産売買を目的にしているSYLAにとってもメリットがあります。こうしたwin-winの関係が業績を上げているのです。
口座開設方法と出資の流れ
SYLA FUNDINGの特徴がわかったところで、具体的にどのような手続きを行い、どのようにして配当をもらうのかなどを細かく見ていきます。
＊会員登録の流れ
会員登録を行うことでマイページにログインできるようになります。WEBサイトの「会員登録」ページに必要事項を記入して登録しましょう。登録は無料です。
- ①メールアドレスの登録と秘密の質問の回答を行う
- ②口座開設を行う
- ③個人情報と入出金口座（通帳）の登録
- ④投資経験の有無などの質問に回答
- ⑤本人確認書類の提出
- ⑥口座開設申請完了
※2020年4月1日の犯罪による収益の移転防止に関する法律施行規則の改正に伴い、投資家登録の際に必要な本人確認書類が2点必要になっています。パスポートや運転免許証、保険証など住所記載が同じものを用意します。
審査完了後に登録した住所宛に本人確認ハガキを簡易書留・転送不可郵便に届きます。
＊出資応募の流れ
- ①希望するファンドの詳細ページから、出資口数を入力して「応募する」をクリック。（成立前書面の確認を忘れずに）
- ②出資口数が確定した場合、匿名組合契約書が電子交付されます。匿名組合契約書の内容を確認して同意に進みます。
- ③入金が完了したら入金確認メールが来ます。この時点でマイページ「取引履歴」に入金履歴が反映されます。
各ファンドの運用終了月の翌月末日までに、出資金と分配金を合わせた金額が登録口座に振り込まれます。なお、分配金は雑所得計上となり、20.42%（所得税および復興特別所得税）の源泉徴収がされます。
まとめ
不動産投資型クラウドファンディングの仕組みやSYLA FUNDINGの案件内容についてご理解いただけたでしょうか。
投資家保護の観点から改正が重ねられている「不特法」によって、不動産投資型クラウドファンディングはシステム的に安全といえます。ただし、投資というからには元本割れのリスクを秘めていることも忘れないようにしましょう。
SYLA FUNDINGの案件は利回りが4％程度と高く、30％優先劣後スキームで投資家の元本を極力保護してくれます。1口1万円からの少額投資が可能で、不動産投資型クラウドファンディング初心者にはとても始めやすいのではないでしょうか。
まだまだ案件数が少なく人気が高いため応募が抽選となることが残念ですが、今後このような優良案件が増えてくることを期待したいと思います。
