ソーシャルレンディングやクラウドファンディングで投資を行っていると「メザニンローン」・「シニアローン」という言葉をよく目にします。投資家の中にはこの二つの言葉の意味を実はよく理解していないという方も多いのでは無いでしょうか。
しかし、二つのローンには大きな違いがあります。不動産関連のファンド等に出資をする際には、この二つの言葉の違いを必ず理解しておく必要があります。この記事ではメザニンローンとシニアローンの違いやそれぞれの特徴を詳しく説明します。
目次
シニアローンとメザニンローンの違い
シニアローンとメザニンローンにはどのような違いがあるのでしょうか。まずは二つの言葉の意味とその特徴を理解しておきましょう。
シニアローンとは
シニアローンとはメザニンローンの対比で作られた言葉で、一般的に「ローン」という言葉を使う場合には「シニアローン」のことを指しています。銀行からの借り入れがシニアローンの代表的なもので、住宅ローンもシニアローンに該当します。
シニアローンは借り手が返済することが難しくなり担保物件を売却した場合、メザニンローンよりも優先して弁済を受けることが可能です。そのため、貸し手にとってはリスクが低い融資。一方の借り手は弁済の優先度が高い代わりに低金利で融資を受けることができます。
ただし、シニアローンは融資の審査も厳しくなるため場合によっては融資を受けることができないことや希望額を満額借りることができない場合もあります。
メザニンローンとは
メザニンとは中二階を意味する言葉です。メザニンローンとは1階部分である銀行等の主要な借入先からのローン（シニアローン）以外からの借り入れを指します。一般的にはカードローン会社やソーシャルレンディング会社等から資金調達をする際に「メザニンローン」という言葉が使われることが多くあります。
メザニンローンはシニアローンに比べて審査基準が緩いという特徴があります。そのため、シニアローンでは借りることができなかった金額をメザニンローンで補うというようなことがよく行われます。
借りやすいというメリットがある一方で金利が高くなるというデメリットがあります。メザニンローンはシニアローンで賄いきれなかった際に利用する補助的なローンでシニアローンよりも金利が高く設定されているローンであると理解しておくと良いでしょう。
投資家にとってのメザニンローンのメリット
投資家にとってメザニンローンにはどのような特徴があるのでしょうか。確認しておきましょう。
利回りが高い
メザニンローンの最大の特徴は利回りが高いということです。シニアローンに比べて優先順位が劣る分、貸し手は高い金利で融資を行うことができます。
万が一借り手が返済できないと言うことになると、シニアローンに比べて返済の優先順位が劣るため、貸し倒れのリスクは高まってしまいますが、借り手が満額返済することができれば、シニアローンよりもメザニンローンの方が有利ということになります。
リスクが高くても高利回りを目指したいときにはメザニンローン案件に投資をしてみるのも良いでしょう。
短期の案件に投資をすることでリスクを抑えることも可能
メザニンローン案件は比較的リスクが高くなってしまうため、リスクを抑えるために短期の案件を設定していることが多くあります。借り手としても金利が高いメザニンローンを長期間組むことはリスクが大きいため、3ヶ月や6ヶ月の案件も多くあります。
そのため、長期で資金を置くことが難しい方やまずは短期の運用で試してみたいと言う方はメザニンローンの短期案件も投資をする際の選択肢の一つとなるでしょう。
メザニンローン案件はシニアローンに比べるとどうしてもリスクが高くなってしまうのでリスクを抑えるために複数の投資先に少額ずつ分散して投資を行ったり、短期案件での投資を心がけると良いでしょう。
メザニンローン案件に投資をする際の注意点
メリットも多いメザニンローン案件ですが、投資をする際には注意も必要です。メザニンローン案件に投資をする際の注意点をみて行きましょう。
貸し倒れリスクが高い
メザニンローンの返済はシニアローンよりも弁済の順位が劣後するため、貸し倒れリスクがどうしても高くなってしまいます。
貸し倒れが発生する確率が高いかどうかを見極める指標の一つにLTVというものがあります。LTVとは貸付金額が担保の評価額に占める割合を示す指標。例えば、融資額が2億円で担保評価が3億円であれば、LTVは66.6%です。
2億円の融資に対し、3億円の担保があるため、比較的融資した全額を回収する可能性が高いと言えるでしょう。ただし、メザニンローンでの担保なのかシニアローンでの担保かによって貸し手が資金を回収できる確立は大きく異なります。
例えば、メザニンローンとシニアローンが1億円ずつ組まれていて、担保物件が1億8,000万円で売却できたとします。ローンが2億円で売却して得たお金が1億8,000万円となるため、貸し手は2,000万円の貸し倒れとなってしまいます。
この場合、シニアローンで融資をした1億円が優先して弁済を受けることができるため、融資した1億円を満額回収することができ、シニアローン側に貸し倒れは起りません。一方の、メザニンローンはシニアローンの返済に劣後するため、残額の8,000万円しか回収することができなくなります。
つまり2,000万円の貸し倒れとなってしまうということです。このように弁済が劣後するメザニンローンでは担保評価が融資額全体を上回っていても満額回収できる可能性が低くなってしまうことは覚えておいた方が良いでしょう。
メザニンローンで融資をする際には返済順位が劣後したとしてもしっかりと資金を返してもらうことができるかも見極めて投資をすることが必要となります。メザニンローンはリスクが高いため、例え安心できると思われる投資先が見つかったとしても一度に大きな金額を投資するのではなく、少しずつ金額を増やしていくことをオススメします。
担保物件も確認を
メザニンローン案件に投資を行う際は担保物件の不動産もしっかりとチェックしておく必要があります。過去に担保物件の評価を正当な手続きを経ずに担保評価をした結果、担保を売却しても投資家から集めた資金の3割程度しか回収できなかったということも実際に発生しています。
不動産の担保評価に対する信憑性があるかどうかはしっかりと確認しておく必要があるでしょう。担保物件の住所等詳細を確認しておけば不当に高い担保評価がつけられていないか確認することができます。
担保の評価は国税庁が公表している路線価や国土交通省が公表している公示地価等公的な機関が発表している評価額や得られる収益から不動産の価値を鑑定する収益還元法等を行うことで不動産の価値を計算することができます。
これらの計算方法は正確に売買価格を計算できるわけではありません。不動産は個別性が高く、売買価格はその時々によって大きく異なります。しかし、あらゆる基準で価格を知る事で担保評価と大幅に異なるということは避けられるでしょう。
まとめ
シニアローンとメザニンローンについてご説明しました。私たちが普段「ローン」と呼んでいるものはシニアローンに該当します。メザニンローンはシニアローンでは借りることができなかった資金を借りることが一般的です。そのため、支払いの優先順位が低くなり、高い利子を支払うという特徴があります。
つまり貸し手としてはシニアローンよりもハイリスクハイリターンの投資ということになります。シニアローンとメザニンローンはどちらかのほうが優れているというわけではありません。それぞれの特徴があるため、投資できる期間やどれくらいの利回りが欲しいか、リスクはとれるかなどを総合的に勘案して投資をする必要があります。
ソーシャルレンディングやクラウドファンディングで投資を行う際にはシニアローンとメザニンローンという言葉にも注目して投資をされてみてはいかがでしょうか。
