最近「クラウドファンディング」という言葉を耳にする機会が増えてきました。複数の出資者から資金を集めるという意味を持つクラウドファンディング。ボランティアによる出資や現物支給を受ける出資など、様々なタイプがあります。
ここでは「投資型」といわれるクラウドファンディングの一部である「不動産クラウドファンディング」について説明していきます。不動産クラウドファンディングの仕組みをしっかりと理解する事で、リスクやメリットを鮮明にしてご自身にあった投資かどうか検討していきましょう。
目次
不動産クラウドファンディングの仕組みを知ろう
投資型のクラウドファンディングは、インターネット上で調達された資金をクラウドファンディング事業者が運用して、生まれた利益を出資した投資家に分配するという仕組みをとります。資金運用方法の違いによって投資型クラウドファンディングの種類がかわります。
不動産クラウドファンディングの場合、調達資金はクラウドファンディング運用会社によって不動産投資に投下されます。その運用で生まれた利益が投資家に分配されるのです。高額な資金が必要な不動産投資ですが、クラウドファンディングと組み合わさった新たなスキームによって少額投資が可能となり、個人投資家が参入しやすくなりました。
更に、不動産クラウドファンディングでは、投資対象の不動産を投資家自らが選べるという魅力を備えています。大まかなお金の流れが理解できたところで、ここからはよく似た投資スキームとの違いを説明していきます。
他の不動産投資との違いは？
よく似た投資スキームとしてJ-REITとソーシャルレンディングと現物不動産投資があります。それぞれの特徴を捉えながら違いを見ていきましょう。
J-REITとの違い
J-REITとは不動産投資信託のことで、証券取引所で価格変動しながら取引される金融商品です。投資対象は投資信託会社のファンドマネージャーが決定するため、投資家に選ぶ権利はありません。また、投資対象はひとつの不動産に限らず、複数を組み合わせて運用するためリスク分散がなされます。
不動産市場の動きに対するリスク分散が可能なJ-REITですが、証券化された金融商品のため、市場バランス変動の影響を受けやすくなることを知っておきましょう。
ソーシャルレンディングとの違い
資金調達の方法は不動産投資型クラウドファンディングと同じですが、ソーシャルレンディングは「融資型クラウドファンディング」に分類されます。ネット上で集められた資金はソーシャルレンディング事業者によって、不動産事業を行う業者に融資されます。融資を受けた業者の返済利息が投資家への配当金になるのです。
ソーシャルレンディングでは対象となる融資先の業者が匿名化されているため、自分の投下した資金が誰に融資されているのか知ることができません。対象業者が倒産したら投資した資金の回収が難しくなるため、対象業者の匿名化はリスクを含んでいるかもしれません。
現物不動産投資との違い
少額投資が可能な不動産クラウドファンディングですが、現物不動産を購入して運用するためには多額の資金が必要です。更に、融資を受ける場合などは、審査通過のための書類や手続きも必要になります。現物不動産投資の場合は、投資開始までに様々な準備が必要です。
不動産取得税や固定資産税などの税金の支払いや仲介手数料などの目に見えにくい支出もたくさんあります。投資開始後（物件購入後）も物件の維持管理や入退去の管理といった不動産賃貸業が必要です。
現物不動産投資は、家賃収入と売買益の両方で利益を得るといった醍醐味もありますが、数百万単位からの投資となるためどうしても敷居が高くなってしまいます。
クラウドファンディングだからこそメリットがある不動産投資
投資対象が不動産であってもそれぞれスキームが違うことがお分かりいただけたでしょうか。ここでは新たな手法である不動産クラウドファンディングならではのメリットをお伝えします。
手続きが簡単で手数料や税金などの出費がない
先程、現物不動産投資で触れましたが、不動産を購入するとなると様々な手続きが必要となります。購入物件の選定や資金調達のための書類集めといった手間がかかります。更には、物件購入後の管理運営も行わなければなりません。
不動産クラウドファンディングでは、これらをクラウドファンディング事業者が行うため、投資家には手間がかかりません。また、不動産購入には取得税や手数料などの高額な費用が発生します。しかし、不動産クラウドファンディングでは、そのような費用を転嫁されることはありません。
少額出資で投資ができる
不動産クラウドファンディングでは、1万円から投資が可能です。現物不動産投資にはなかなか手が出せない人でも、気軽に始めることができます。更に、不動産クラウドファンディングでは、投資対象の不動産を投資家自身が選ぶことができるので、都市開発エリアの物件や今後人口が増えるであろうエリアの物件、駅前一等地にそびえるビルや大型商業施設などに投資することもできます。
投資というからにはリスクも覚悟
不動産クラウドファンディングにおける2つのリスクについて説明します。
元本割れのリスクがある
家賃回収率の低下や物件評価額の下落などにより配当金が減少したり、投資した分を回収しきれなくなることがあります。ミドルリスク・ミドルリターンといわれる不動産投資の特徴を理解しておきましょう。
レバレッジが効かない
現物不動産投資ではレバレッジのきいた投資という言い方をすることがあります。これは融資によって元手を増やすことで、本来の手持ちでは購入できないような物件を購入して大きな投資収入を得ることを言います。利回りが同じでも物件規模が大きければ大きいほど入ってくる収入額は大きくなります。
しかし、不動産クラウドファンディングへの出資に対して融資を引くことはできません。そのため、不動産クラウドファンディングではレバレッジ効果が期待できないのです。
信頼できるクラウドファンディング事業者を見つけるポイント
不動産クラウドファンディングを行う事業者は大きく3つに分けられます。
- 不動産案件に特化した事業者
- 不動産案件をメインに扱いながら他の案件も扱う事業者
- 複数の案件を扱いながら不動産案件も取り扱っている事業者
どの分類の事業者でも構いませんが、信頼できる事業者を選ぶためには3つのポイントを押さえておくことが重要です。
運営会社の規模や信頼性
大手グループ会社の運営であったり、取引先の銀行や企業がしっかりしていたりすれば信頼度は上がります。特に最近は金融商品取引法の改正により、クラウドファンディング事業者の参入ハードルが下がったことで、信頼性の低い事業者が増えています。後々トラブルにまきこまれることがないように、企業規模や事業実態、取引先などをチェックするようにしましょう。
クリアでオープンか
不動産クラウドファンディングには、まだ法整備が追い付いていない部分も多々あります。情報開示なども義務付けられていないため、事業者によって投資家への対応は様々です。損益計算書や貸借対照表などの財務資料を公開しているようなクリアでオープンな事業者は信頼できるでしょう。
アフターフォロー
これは後々何か問題が起こらなければわかりにくい部分です。遅延発生時の元本設定などは契約段階で書面に記されているかもしれませんが、貸し倒れなどの予期せぬトラブルが生じた場合の対応まではわかりません。そのような時どのような対応をするのか、迅速に投資家への説明を行うのかといった詳細を、過去の事例や口コミなどからリサーチしておくことも大切です。
不動産市場の動きと不動産クラウドファンディング
8年～10年で大きな変動をする株式市場。不動産投資市場も8～10年周期で変動していますが、株式市場ほど大きなふり幅はなく安定しています。不動産は衣・食・住の「住」にあたる部分のため需要がなくなるということはありません。ただ、エリアによっては供給過多で空き部屋が目立つような場合もあります。
投資不動産の選定は、不動産クラウドファンディングの魅力です。投資家目線を効かせて投資先を選び、少額出資で様子を見ながら進めていくといいでしょう。今後、不動産クラウドファンディング市場は、さらなる法改正や規制により投資家保護の動きが強くなっていき、より投資家にとって利用しやすくなっていくのではないでしょうか。
