資産形成や投資家などの言葉にはお金持ちそう、自分には関係のない世界の話。などとなんだか馴染みのない小難しいイメージがあるのではないでしょうか？今回は少額から始められるソーシャルレンディングや、不動産投資の種類と、投資初心者の方でも失敗しないソーシャルレンディングの特徴や、最適な選択方法をご紹介していきます。
その上でそれぞれのソーシャルレンディングや不動産投資の特徴や、短所や長所、おすすめの種類と具体的な投資をするまでの流れを解説していきます。
目次
そもそもソーシャルレンディングとは
少額で始められる投資という話になれば、現在投資家の方たちの間ではソーシャルレンディングの名前は必ず上がってきますが、まだまだ一般の方には馴染みのない単語だと思います。
ソーシャルレンディングとはインターネット上で、資産を増やしたい投資家と、出資を受けたい企業などの借り手をマッチングさせるサービスのことです。
一般的に出資を受けたいとなれば銀行へ行き融資を受ける流れとなりますが、ソーシャルレンディングでは貸し手と借り手がネット上でやり取りができます。
従来銀行などの金融機関の審査に通らなかった企業や個人が資金調達することが可能になり、新規事業を展開したり、個人で起業することなどができます。
少額不動産投資の種類
それではまず始めに、少額でできる不動産投資の種類ですが、代表的な例として下記の3つがあげられます。
- ①REIT
- ②不動産小口化商品
- ③不動産クラウドファンディング
聞き慣れない単語もあるかもしれませんが、一つ一つご説明いたします。
REITとは
REITは株に近い性質もっており、投資対象は不動産ですが、現物の不動産とは区別して考えられるものです。不動産投資を専門に行う会社みたいなもので、ちなみに日本のREITをJ-REITと呼びます。
投資家からJ-REIT(不動産投資法人)がお金を集めて、そのお金で不動産に投資します。そこで儲けた利益を投資家達に分配するというのが、ざっくりとした流れです。
200億円くらいする巨大ホテルがあったとして当たり前ですが普通の人は絶対に買えません。このホテルが欲しい！という人が2万人集まって、1人あたり100万円出資して買う。そんなイメージです。
REITのメリット
REITは少額から投資することが可能です。たくさんの投資家から資金を集めるので、1人あたりは少額で済みます。自分一人のものではないけれど、オーナーの1人にはなれる所が魅了です。
REITは利益の90％以上を分配金として投資家に払えば法人税が課されない仕組みなので、どんどん儲けを投資家に分配してくれます。ちなみにJ-REITの分配金利回りは、平均して4％近くあります。
気になる投資先ですが金融機関やコンサル不動産会社等の出身者たちが投資先を厳選してくれます。投資エリアはどこがいいか？物件の種類は住宅なのかオフィスなのか商業施設等、1つの投資対象ではなく、分散してその道のプロが代わりに選んでくれます。
そして流動性の部分ですが、現物の不動産では買ってくれる相手がいないと現金化できませんが、REITは東京証券取引所を通じて株式のようにリアルタイムで売買ができます。
投資において現金化までの時間はとても重要なポイントですので、リアルタイムで売買ができるというところはREITのメリットの一つと言えるでしょう。
REITのデメリット
REITは元本保証ではありません。株式のように大きく値下がりすることもあります。そして、あくまで不動産に投資しているので建物自体の価値が下がれば家賃も下がり、建物が立っている土地の価値が下がったりした場合は、分配金も下がります。
賃料、地下の下落があれば、分配金が減るというところはしっかり認識しておきましょう。
また、REITでは投資した信託商品の投資割合はプロにおまかせなので、どんな物件にどれくらいの割合で自分のお金が投資されいるのかわからないですし、自身で物件の選定なども出来ません。
どんな物件に投資をしているのかわからないという不透明な部分は、投資家からすれば不安材料の一つです。
さらに、REITは投資家から集めてお金以外にも銀行から借り入れをしています。なので金利が上昇するとREITが銀行に払わなければならない利息が増えるので結果、投資家への分配金が減ります。
REITの利益が発生する仕組みを覚えるのと同時に、損失が発生する仕組みとリスクの内容を理解し、自身のリスク許容度をきちんと設定することが重要です。
不動産小口化商品とは
不動産の所有権を複数に分割した金融商品で投資家から集めたお金を元にプロが物件の投資から運用までを行い儲かった分を投資家に分配する仕組みです。
ここだけ聞くと先程解説したREITとほぼ同じかと思います。「不動産小口化商品」と「REIT」はよく似ているので、ここではメリットデメリットではなく、REITとの違いを詳しく解説していきます。
REITとの違い
REITは証券化されており、東京証券取引所で売買することが可能でしたが、不動産小口化商品はあくまで現物の不動産投資を複数人で行なっているだけなので買い手が見つからなければ売ることはできません。
ここで注意しておきたいポイントが、買い手が不動産業者などのプロしかいない場合は、安値で買い叩かれてしまう可能性もあります。
次に出資額の違いですが、REITが1口1万円だったのに対して不動産小口化商品は1口100万円はします。現物の不動産投資と比べると小分けにしている分安いですが、インターネットの普及により1口1万円の投資が珍しくない状況ではややハードルが高い印象になってしまいます。
また、まだまだマイナーな商品であるため、商品数は少ないです。限られ商品の中から良い商品を選び抜く力が必要です。
不動産クラウドファンディングとは
不動産クラウドファンディングとは、クラウドファンディングの形で投資家からお金を集めて行う不動産投資です。利益が出そうな物件を購入した会社が、詳細や想定利回りなどを明確にし「この物件に投資してみんなで儲けよう」というプロジェクトを立ち上げます。
会社は、そのプロジェクトに共感した投資家たちからお金を集め、物件を運用し、利益を投資家達に分配します。REITとの違いは運営会社が投資対象の物件の詳細を公開していますので、自分で投資対象の物件を選べるという所です。
不動産クラウドファンディングのメリット
不動産クラウドファンディングでは投資対象の物件の住所なども公開されていたりするので、実際に現地へ見に行くことも可能です。投資先の透明性はとても重要なポイントです。
また、元本保証は無いですが優先劣後出資という方法が採用されいているケースが多いです。優先劣後出資とは何かと言うと、例えば1000万円の投資対象の物件があったとすると300万円を先に運営会社が出資して、残りの700万円を投資家から出資してもらいます。
仮に投資対象の物件の価値が1000万円から700万円に下落したとしても運営会社が出資した300万円から先に負担するので、投資家が出資した700万円は元本割れすることはありません。
上記のケースの優先劣後出資の割合は、運営側が３０％投資家側が７０％だったわけですが、優先劣後出資の割合は不動産クラウドファンディングの運営会社によってそれぞれ異なります。
現在、様々な不動産クラウドファンディング事業者が存在していますが、運営側の優先劣後出資の割合の平均は、15%-20%ぐらいでしょう。
不動産クラウドファンディングのデメリット
まだまだ新しいタイプの投資なので実績の面では不十分です。投資対象の物件を厳選しているからではありますが、投資案件が少ない数千万円くらしか集めないのですぐ埋まってしまいます。
また、利回りはあくまで「想定利回り」なので保証されていません。そして、一定期間資金が凍結するということなので、余剰資産でないと投資できません。
まとめ
今回はソーシャルレンディングや少額不動産投資について解説させていただきました。少額で始められるソーシャルレンディングはハードルが下がって良い部分もありますが、比例してリターンも少なくなります。不動産投資の初級編としてはじめてみて、少しづつ知識をつけていけば選択肢は無限に広がります。
